Madrid concentra, junto a Barcelona, más de la mitad de los viajes internacionales de negocios que recibe España cada año.
Esa cifra, por sí sola, explica por qué cada vez más inversores que barajan el uso terciario terminan preguntándose por un modelo que hasta hace poco quedaba en segundo plano frente al alquiler turístico o al residencial de larga duración, el alquiler corporativo, también conocido como corporate housing.
A diferencia del alojamiento vacacional, este modelo no depende de la temporada ni de la moda de un barrio. Depende de algo más estable, el volumen de empresas, congresos y proyectos que eligen Madrid como sede temporal de su actividad. Y ese volumen, como veremos con datos, no deja de crecer.
En este artículo, desde The Charming Concept, explicaremos en qué consiste la gestión de alquiler corporativo, qué cifras respaldan su crecimiento en Madrid, qué tipologías de propiedad encajan mejor y qué modelos de gestión existen para un inversor que está valorando entrar en este segmento. Empecemos por lo esencial, qué es exactamente este modelo.
¿Qué es el alquiler corporativo y en qué se diferencia de otros modelos?
El alquiler corporativo consiste en poner a disposición de empresas y profesionales viviendas completamente equipadas, por periodos que suelen ir de desde un día hasta varios meses, como alternativa al hotel tradicional o al alquiler residencial de larga duración.
El perfil de huésped es distinto al del turista vacacional. Se trata de directivos desplazados, consultores en proyecto, personal técnico en formación, empleados en proceso de relocation o equipos completos que se instalan temporalmente en una ciudad para un proyecto concreto.
Este perfil no busca una experiencia turística, busca funcionalidad, ubicación estratégica y la garantía de que todo el proceso, desde la reserva hasta el check-out, se resuelve sin fricciones.
¿Por qué Madrid es un mercado con recorrido para el alquiler corporativo?
La demanda de alquiler corporativo no se explica sin entender el peso del turismo de negocios en España, y en particular en Madrid. Según la actualización más reciente del informe que Turespaña elabora a partir de los microdatos de Egatur del INE, el turismo de negocios generó en España un impacto económico de 6.615 millones de euros en 2025, con 4,5 millones de viajeros internacionales. El gasto medio por viaje alcanzó los 1.451 euros, y el gasto diario llegó a los 269 euros, casi un 30% por encima del gasto diario del turista vacacional.
Dentro de este segmento, el turismo de reuniones e incentivos (MICE) destaca especialmente. Generó 1.162 millones de euros en 2025, con un gasto diario de 358 euros, el más alto registrado en la serie histórica. Y el mismo informe confirma algo especialmente relevante para quien valora invertir en la capital, Barcelona y Madrid concentran más de la mitad de los viajes internacionales de negocios y MICE en España.
Esta concentración no es casual. Madrid ha convertido el turismo de negocios en un eje estratégico de ciudad. Según recoge Madrid Convention Bureau en su balance de 2025, la ciudad acogió ese año el Congreso Europeo de Cardiología, con más de 33.000 especialistas, y un partido de la liga regular de la NFL, mientras prepara ya la llegada del Gran Premio de Fórmula 1 en 2026 y la final de la UEFA Champions League en 2027. Este tipo de eventos genera picos de demanda de alojamiento flexible que el hotel tradicional no siempre puede absorber con la misma eficiencia operativa que un activo de alquiler corporativo bien gestionado.
A esto se suma la fortaleza del mercado de oficinas de la capital, que sigue atrayendo a empresas internacionales de tecnología, consultoría y finanzas. Según el informe de mercado inmobiliario en Iberia de MVGM, la renta media de oficinas en el distrito central de negocios (CBD) de Madrid alcanzó los 39,9 euros por metro cuadrado al mes en el primer trimestre de 2026, un 4,6% más que un año antes, mientras que la inversión en oficinas en España se disparó en ese mismo trimestre hasta los 869 millones de euros, multiplicando por nueve el volumen del año anterior, según los datos de CBRE para el primer trimestre de 2026. Es un mercado que refleja una demanda corporativa que no da señales de enfriarse y que, indirectamente, sostiene también la demanda de alojamiento para el personal desplazado de esas mismas empresas.
Madrid no es un caso aislado, sino parte de una tendencia que se repite en toda Europa, y que conviene mirar con detalle.
¿Qué dicen los datos del sector del alquiler corporativo en Europa?
El alquiler corporativo en España se enmarca dentro de una tendencia europea más amplia, la de los serviced apartments o apartahoteles. Según el último informe de Savills sobre inversión en apartahoteles en Europa, la inversión en este segmento alcanzó los 1.200 millones de euros en 2025 en toda Europa, y España concentró 275 millones de euros, en torno al 23% del total continental.
Los datos operativos que aporta este mismo informe son especialmente reveladores para un inversor que compara este modelo frente al hotel tradicional. En 2025, los apartahoteles europeos registraron una ocupación media del 79% y una tarifa diaria media (ADR) de 136 euros. Pero el dato más significativo es el del crecimiento de la demanda subyacente, que desde 2019 ha crecido a una tasa anual compuesta del 5,9%, frente a apenas el 1% del conjunto del sector hotelero tradicional. Savills atribuye este crecimiento a estancias más largas, mayor flexibilidad laboral y a una regulación cada vez más restrictiva sobre el alquiler turístico informal, que está desplazando parte de esa demanda hacia operadores profesionalizados.
Esta lectura coincide con la del informe de HVS sobre el sector de serviced apartments en Europa, que señala que la demanda corporativa fue el segmento de mayor crecimiento en 2024, y que más de la mitad de los operadores e inversores encuestados esperan que ese segmento siga siendo el principal motor de crecimiento durante los próximos ejercicios.
Con el contexto de mercado ya establecido, tanto en Madrid como en Europa, toca bajar al terreno concreto, qué tipo de activo encaja mejor en este modelo.
¿Qué tipologías de propiedad encajan mejor en el alquiler corporativo?
No todos los activos son igual de aptos para el alquiler corporativo. Las tipologías que mejor funcionan comparten algunas características comunes.
Los edificios completos son la opción más eficiente desde el punto de vista operativo, porque permiten centralizar limpieza, mantenimiento y atención al huésped en un único punto, reduciendo costes por unidad gestionada. Es también la tipología que más interesa al capital institucional, precisamente porque permite escalar el negocio de forma ordenada.
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Los apartamentos individuales en zonas de negocio, como el eje Castellana, Salamanca, Chamberí o Azca, son la opción más habitual para quien empieza con un volumen menor de inversión, aunque exigen una gestión más fragmentada al estar distribuidos en distintos edificios y comunidades de propietarios.
Y los antiguos activos hoteleros o de oficinas reconvertidos están ganando peso como fuente de producto para este segmento, especialmente en un contexto donde, según recoge el Real Estate Market Outlook 2025 de CBRE, el sector residencial en sus distintas formas (living) sigue cubriendo solo la mitad de la demanda existente en España, lo que abre una vía de reconversión de activos que ya no encuentran su mejor uso en su función original.
Una vez elegido el tipo de activo, la siguiente decisión es cómo se va a gestionar, y ahí hay tres caminos principales.
¿Qué modelos de gestión existen para un activo de alquiler corporativo?
Un inversor que entra en este segmento se encuentra habitualmente con tres modelos de gestión.
El arrendamiento fijo a un operador, donde el propietario recibe una renta garantizada y el operador asume todo el riesgo operativo. Es el modelo más conservador, pero también el que ofrece menor recorrido de rentabilidad si el activo funciona bien.
La gestión integral con reparto de ingresos, donde una gestora especializada se encarga de comercialización, operativa y revenue management a cambio de un porcentaje sobre los ingresos generados. Este es el modelo más habitual en el segmento profesional, porque alinea los intereses del propietario y del gestor en torno a maximizar el rendimiento del activo.
Y la gestión directa por parte del propietario, viable únicamente cuando se dispone de estructura propia para asumir comercialización, atención al huésped y cumplimiento normativo, algo que rara vez compensa por debajo de un cierto volumen de unidades.
Sea cual sea el modelo elegido, hay una serie de factores que conviene evaluar antes de tomar la decisión final.
¿Qué debería evaluar un inversor antes de decidirse por este modelo?
Antes de decantarse por el alquiler corporativo, conviene analizar la ubicación en relación a los polos de negocio y transporte de la ciudad, el estado del activo y la inversión necesaria para adaptarlo a los estándares que exige un huésped corporativo, el marco normativo aplicable según la comunidad autónoma y el municipio, y la estructura de gestión disponible o necesaria para operar el activo de forma profesional.
El alquiler corporativo no es una alternativa menor dentro del uso terciario, es un segmento con datos de crecimiento sólidos, menor exposición a la estacionalidad que el turismo vacacional, y un marco legal más predecible que el del alquiler turístico. Para un inversor que valora entrar en Madrid, los datos disponibles apuntan a que el momento y la ciudad son los adecuados. Lo que marca la diferencia, como en cualquier activo inmobiliario, es la calidad de la gestión que se aplique después de la compra.
En The Charming Concept trabajamos con inversores y propietarios de edificios completos, hoteles, hostales y apartahoteles que buscan precisamente eso, una gestión profesional capaz de convertir el potencial de un activo terciario en un rendimiento real y sostenido en el tiempo.